Бухгалтерский учет аренды
Бухгалтерский учет аренды с течением времени претерпел кардинальные изменения. Несколько лет тому назад привлекательность финансирования на основе аренды для некоторых фирм объяснялась тем, что арендные обязательства компании не отражались в ее финансовых отчетах. В результате аренда рассматривалась как "скрытый" (т.е. не указываемый в балансовом отчете) метод финансирования. Однако с тех пор требования к бухгалтерской отчетности изменились, и сейчас в балансовом отчете многие виды долгосрочной аренды приходится указывать как "капитализированный" актив; также приходится указывать и соответствующие денежные обязательства фирмы. Эти виды аренды затрагивают и отчетность о прибылях и убытках. Другие виды аренды необходимо полностью раскрывать в примечаниях к финансовым отчетам. Стремясь сохранить цельность изложения материала этой главы и ввиду важности темы бухгалтерского учета аренды, этому вопросу посвящено отдельное приложение к этой главе. Здесь же мы подчеркнем лишь то обстоятельство, что фирма уже не сможет "водить за нос" информированных инвесторов и кредиторов, используя аренду вместо долгового финансирования. Исчерпывающая картина влияния арендных обязательств теперь очевидна для любого потенциального инвестора, который возьмет на себя труд ознакомиться с финансовой отчетностью компании.
Налоговые соображения
При расчете налогов арендатор имеет право вычесть всю сумму арендных платежей. Налоговая администрация (Internal Revenue Service — IRS) должна быть уверена в том, что в договоре об аренде речь действительно идет об аренде, а не о покупке соответствующего имущества в рассрочку. Чтобы гарантировать это, IRS разработала ряд инструкций. Самая важная из них заключается в том, что у арендодателя должна быть некая минимальная "рисковая" инвестиция — как в начале аренды, так и на протяжении всего периода аренды, — составляющая примерно 20% и более от стоимости приобретения соответствующего имущества. Это означает, что сдаваемое в аренду имущество должно также иметь остаточную стоимость, составляющую по крайней мере 20% от его первоначальной стоимости. Другая инструкция гласит, что срок службы имущества, остающийся после окончания периода аренды, должен быть по крайней мере больше одного года или 20% от первоначальной оценки продолжительности срока службы этого имущества. Арендатору не должна предоставляться возможность заключения договора о покупке. Кроме того, арендатор не имеет права предоставлять кредит арендодателю. Наконец, арендодатель должен получить некую ожидаемую прибыль от сдачи своего имущества в аренду (помимо любых налоговых преимуществ, которыми он в этом случае пользуется).
IRS хотела быть уверенной в том, что договор об аренде не представляет, по сути, покупку сдаваемого в аренду имущества, при которой арендные платежи осуществляются намного быстрее, чем это допускается амортизацией при условии прямой покупки. Поскольку арендные платежи не подлежат налогообложению, подобный договор позволил бы арендодателю, в сущности, "амортизировать" сдаваемое в аренду имущество быстрее, чем это допускается при прямой покупке. Если договор об аренде соответствует описанным выше условиям, то вся сумма арендных платежей не подлежит налогообложению. В противном случае договор об аренде рассматривается как договор об условной продаже и к нему применяются правила налогообложения для амортизируемых активов.
В случае аренды стоимость земли амортизируется в арендных платежах. Исключая расходы, связанные с арендными платежами, из сумм, на которые распространяется федеральный подоходный налог, арендатор получает возможность, по сути, списывать первоначальную стоимость земли. Напротив, если земля куплена, то фирма не имеет права уменьшать ее стоимость с целью вывести ее из-под налогообложения. Если стоимость земли представляет значительную часть приобретаемого имущества, то финансирование на основе аренды может обеспечить фирме определенные налоговые преимущества. Эти налоговые преимущества компенсируются за счет вероятной остаточной стоимости земли, образующейся в конце базового периода аренды. Фирма может также получить определенные налоговые преимущества при заключении соглашения о продаже и обратной аренде, когда активы продаются по стоимости ниже их стоимости после вычитания аккумулированной амортизации.